金銀投資作戦参謀本部戦闘記録書庫

2009年08月24日

今日は商業不動産(主にオフィス)の賃料について

初心に戻って…

「2年後以降、金を不動産に全額換えていく−」というのがプロフィール紹介でもある私の戦略です。 金の時代の到来を予測できても、(ジパングを筆頭に)金が上昇しても逆に暴落する金鉱株もある−ということを真剣に考えなかったのが、私の見る目のなさ。

正直、こんなに時間をかけても、こんなパフォーマンスでは、全額金現物に換えてほっといた方がよっぽど良かった−というのが私の率直な感想です。

ですから2年後以降、私は自分の専門分野である不動産に戻っていくつもりです。 確実に勝てる場所に。  

ところで今、収益物件を探している不動産投資家さん達は、まだ思った程利回りが良くないと感じているはずです。  未だに買い意欲が旺盛な投資家さんがいかに多いことか! それこ都心で現況利回りで10%も回れば皆喜んで買っていきます。  まだ早いのに…

それこそ都心でも、Netの利回りは、8〜9%あればいい方でしょう。 地方のアパマンなんかは12%以上の物件が結構出てきてますが、そんな利回りで誰が買うの?

特に商業不動産は、一旦テナントが退去すると平気で1〜2年テナントがつかないことも考えられます。  事実、都心三区のあるオーナーから任されて、募集窓口を引きうけていたこともありますが、2002〜2003年の商業不動産どん底の時期には、1年近く満室にすることができませんでした。

ビルの基本性能が悪くないのにも関わらず。 

収益還元法から見た、不動産の賃料は確実に2002〜2003年の最安値に近付きつつあります。

丸の内の新築ビルで3万円台が出始めています。 確実に賃料が下がって、今までの利回りが空想利回りになる時代がくるでしょう。

特に地方の不動産を買うのであれば、不動産のプロを自他共に認める人でなければ、商業系は手を出したらダメですよ。  特に借金で買うのにはリスクがあり過ぎます。

私のブログを見ている人は気をつけてください。

その内に少しづつ書いていきますが、私は、海外(中国・韓国・ロシア極東)までわざわざ不動産を調べに行っています。 恐らく私の会社にはこんな人間誰もいないでしょう。

特に面白かったのは、ロシア極東地域で、初めて訪問した2001年当時2LDKのクバルチーラ(日本のマンション)が100万円で買えたのに、2007年のピーク時には600万円にまでなっていました。

NYダウ、コモディティー等が揃って最高値を付けていた頃の話です。


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