金銀投資作戦参謀本部戦闘記録書庫

2009年05月16日

不動産(現物)は、まだ下がり始めたばかり

住友不動産
住友不動産10年チャート

上のチャートは、住友不動産の10年チャート。 今日は、不動産を本職としているものが、過去2003年終り頃から始まった、不動産株の大上昇を予測できたか? ということを検証してみたいと思います。
(なぜ住友不動産?かというと、この会社は「●●友不動産」と業界中で綽名がついていることもあって、あらゆる意味で不動産業界を代表する会社だからです。)

結論から言うと、賃料の動きからは予測はできなかったというのが答えです。

但し、外資系の不動産会社やファンドは、賃料が上がるどころが下がっている最中の2001年頃から、当時は自殺行為と思えるほどに強気で買いに入ってきました。 

シンガポールのGICが買った品川シーサイドの新築高層ビル群なんかは、購入後一年以上、テナントが埋まらず閑古鳥が鳴いている状態でした(実際に何度かお客さんを案内しています)。

モルガンスタンレーが大京から買った紀尾井町ビルも、当時賃料が坪3万円以下で成約していたのに、実際に坪3.3万円以上の計算でペイする買い方をしています(この話は、当時の日経に記事が出ていたと思うので、ある程度の守秘義務はクリア)。

いずれも、これから不動産が確実にあがるという確信がないと、あんな高い値段で買えません。

そして面白い現象が当時ありました。  日本の不動産を購入していた外資系不動産会社のテナントリーシング部の営業マンが、私のところにも客付依頼(つまり、テナントを埋めてということ)をしてきたときの会話がこんな感じ。

オーナー  「坪33,000円以上で客付をお願いしたい」 
仲介会社 「このビル、決め値は坪2●,000円前後ですよ」
オーナー  「でも、この値段で買ってしまったので、坪33,000円以上でないと採算が合わないから、困るんですよね…
仲介会社 「…(無言)」

バブルが崩壊して以降、収益還元法が取り入れられるようになった日本の不動産。 本家本元のアメリカ系金融会社が、逆転理論とでも呼んだらといいのか、買った値段から賃料を算出するという買い方を実際にしていました。  これが当時の取引の現場でした。 

その後、急速に空室率が低下して、賃料も不動産価格も急上昇していきます。 まさにあれよあれよという間に…。 面白いのが、現場の担当営業は相場を良く理解していたのですが、上からそう言われているんでという話。 つまり経営者レベルの人達は、これから日本の不動産価格が上がる(上げる?)ことをよく理解していたんでしょう。 

どういうことなのか?  そういえば、以前に売国奴竹中平蔵が「日経平均のETFを買えば絶対に儲かる」と言っていたのを思い出します。

さて、今後不動産は2003年の値段に戻るか?それとももうすぐインフレがくるから実物資産の不動産の値段は上がっていくのか? 

皆さんは、どのようにお考えですか?

私の考え? もうとっくに決まってます。


2009年05月14日

金920$オーバー

この数日、本業の不動産の仕事が忙しくて、更新する気力がありませんでした。

不動産の状況も、順調(予想通り)に日々悪化してますが、金暴騰の端緒で会社を首になったらどうしよう?なんてことも考えてます。 そのうち、不動産を本職としていてるものでなければ書けないものを…なんてことを考えてます。 

ゴジラさんもコメントしてくれましたが、この「ブログ」なるもの、更新がとても大変です。 非常に時間が取られます。 書いているのは、数行の時でも、考えをまとめまとめ、書き直し書き直し…をやってると、平気で数時間経っていることもいることもあります。 まぁその内慣れるでしょうが…。


ところで、

5月7日のブログで920$を超えたら、次は960$と書いた。

この数日920$前後をふらふらしているが、960$を超えてそのまま1033$に向かうのか?それとも960$でまた足踏みするかの違いくらいでしかないと思う。

このブログを覗きに来る人で現物を持ってない人はいないでしょうが、1000$を超えて逝ったら買えなくなりますよ。 本当に。 

昨年の秋(10〜11月頃)、金を始めとする貴金属が本当に買えませんでした。
あの時、金が暴落したのに店先にない…という不思議な現象が起きたのを覚えてますか?

通常、あらゆる商品(製品でも原料でも)の価格が暴落するときには、供給が需要を大幅に上回ってるからですよね(モノが売れなくなったりして、大量に余るから値段が下がる)。

でも、間違いなく、供給側にも金はありませんでした。 では、どこに?

高年さんのブログでよく読めますから、そっちを見てください。 理解してください。 そして自分の頭で考えてください。

何が起きようとしてるんでしょう?


金920$超えました

920$突破
posted by kanji at 21:12| Comment(6) | TrackBack(0) | 金銀現物・ETF・先物 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2009年05月12日

金の時代の到来。  どんな光景が見えてますか?

“Imagine” (想像してご覧)


その時、あなたには何が見えていますか?

周囲に比べて金持ちになった自分、世界一の金持ちになった自分、売却益を元手に実業で成功をおさめた自分、働かなくても良くなった自分、そして周りの人達…

幸せなあなたがそこにいますか? 

あなたの夢はかないましたか?

その夢は黄金(こがね)色だったでしょうか?


私も想像しています。 考えています。
posted by kanji at 00:04| Comment(3) | TrackBack(0) | 著者の独り言 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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